A partire dalla crisi finanziaria del 2007/2008, in Germania, sempre più investitori sono entrati nel settore agricolo, acquistando terreni come investimento redditizio. I costanti incrementi di valore, i generosi sussidi e gli elevati redditi da locazione rendono i terreni agricoli attraenti. Questa tendenza ha da allora esacerbato la situazione già tesa degli agricoltori, poiché la domanda crescente ha fatto salire alle stelle i prezzi dei terreni agricoli. Per molti agricoltori il risultato sono prezzi di acquisto e di affitto insostenibili, che impediscono loro di espandere le proprie attività e quindi di garantire il proprio reddito.
Tra il 2007 e il 2020, i prezzi dei terreni agricoli in Germania sono aumentati del 191%, mentre il DAX (il principale indice azionario tedesco) è aumentato ‘soltanto’ del 108%.
I valori massimi vengono raggiunti nella Germania orientale, dove sono stati registrati aumenti dei prezzi anche superiori al 400% dal 2007. Inoltre, l’agricoltura nella Germania dell'Est è dominata da aziende sotto forma di società di capitali. Per gli investitori è così più semplice acquistarli rispetto all’agricoltura della Germania occidentale, dominata prevalentemente da aziende familiari.
I terreni agricoli disponibili si stanno riducendo notevolmente poiché sempre una quota crescente di quest’ultimi è convertita a usi più redditizi, come impianti fotovoltaici e progetti infrastrutturali. Il motivo delle conversioni dei terreni è la grande differenza nei rendimenti: mentre nell’agricoltura si stima che i canoni di locazione dei terreni siano compresi tra 260 e 750 euro all’ettaro, con gli impianti fotovoltaici si possono raggiungere canoni di locazione fino a 19.000 euro all’ettaro.
Esistono norme di legge volte a garantire che in Germania i terreni agricoli restino nelle mani degli agricoltori. Tuttavia, molti investitori sanno come aggirare abilmente questi ostacoli. Nella maggior parte dei casi, la soluzione preferita sono le transazioni azionarie. Invece di acquistare direttamente i terreni agricoli, comprano azioni di società che possiedono terreni agricoli.
Ciò non solo consente loro di evitare la necessità di approvazione per l’acquisto di terreni e il diritto di prelazione per gli agricoltori, ma significa anche che non devono pagare alcuna imposta sul trasferimento dei terreni. Queste pratiche rendono più difficile per gli agricoltori l’accesso ai terreni agricoli.
Osservando gli investitori che investono nel settore agricolo, un altro aspetto appare subito chiaro: non hanno molto a che fare con l’ambito agricolo. Tra gli investitori non specializzati rientrano aziende come la compagnia assicurativa Munich Re o Quarterback Immobilien, appartenente al gruppo immobiliare Vonovia. Oltre alle aziende esterne al settore, anche ricchi privati investono in terreni agricoli, come gli eredi di Aldi Nord o la famiglia proprietaria dei mobilifici Steinhoff. Infine, tra gli acquirenti di terreni agricoli figurano anche società di investimento tradizionali, come Igeno Infrastructure Partners.
